要评估学校附近店铺的投资回报率（ROI），您需要考虑以下几个关键因素：

1. 初始成本

首先，计算开设店铺所需的初始成本，包括租金、装修费用、设备购置费以及其他启动资金。这些费用将直接影响您的现金流状况。

2. 日常运营成本

接下来，估算每月或每年的运营成本，例如员工工资、水电费、保险费等。这些开支会影响您的净利润。

3. 销售额预测

基于历史数据或者行业趋势，预测每个月或每年的销售额。这有助于您了解店铺可能带来的收入水平。

4. 成本结构分析

通过比较固定成本与变动成本的比例，您可以更好地理解店铺的成本结构。一般来说，如果变动成本占比较高，则意味着经营风险较大。

5. 盈亏平衡点

确定盈亏平衡点对于判断店铺是否盈利至关重要。当总销售收入等于总成本时，即达到盈亏平衡状态。

6. 折现率应用

使用折现率来调整未来现金流量的价值，以便更准确地反映当前的投资价值。常见的折现率为贴现因子。

7. 资产负债表审查

检查资产负债表上的流动资产和非流动资产情况，看看是否有足够的资源支持店铺运营和发展计划。

8. 市场调研结果

最后，参考最新的市场调研报告，了解目标客户群体的变化趋势以及竞争对手的情况，以此作为决策依据之一。

综合以上各项指标后，就可以得出关于学校附近店铺投资回报率的大致结论了。不过请注意，在实际操作过程中还需要结合具体情况灵活应对各种不确定性因素。