如果你有20万元的资金，想要通过投资房产获得收益，可以选择以下几种方式：

1. 购买二手房

二手房通常价格较低，适合初学者入手。你可以关注一些热门区域的二手住宅，等待房价上涨后再出售获利。

2. 投资商业地产

商业地产如写字楼、商场等具有较高的投资价值。虽然初期投入较大，但长期来看可以获得稳定的租金收入。

3. 购买土地使用权

土地使用权的价格相对稳定，而且随着时间推移可能会增值。不过需要注意的是，在购买前要确保土地用途合法合规。

4. 与他人合作投资

如果单个投资者难以承担高昂的成本，可以寻找志同道合的朋友共同出资购买房产。这样既可以分散风险又能增加成功的几率。

5. 租赁经营

除了直接买卖外，还可以考虑租赁经营的方式。例如将空置房屋出租给商家使用，收取租金作为回报。

6. 参与房地产众筹项目

近年来兴起的一种新型投资模式——房地产众筹，允许小额投资者参与到大型房地产项目的建设中去。这种方式门槛低、灵活性强，非常适合小金额投资者参与。

7. 关注政策导向下的新兴板块

政府出台了一系列鼓励创新创业和支持新兴产业发展的政策措施，这些地区往往蕴含着巨大的发展潜力。因此，在做决策时不妨多留意这类区域的投资机会。

总之，无论采取哪种方式进行投资都要做好充分准备，了解相关法律法规及市场行情，同时也要具备一定的风险意识。祝你在房产投资道路上取得成功！